Für Standardfälle der Wertermittlung wenden wir in der Regel die normierten Verfahren gemäß der deutschen Wertermittlungsverordnung an:
Hierbei werden Kaufpreise von Immobilien herangezogen, die hinsichtlich Ihrer wertbestimmenden Merkmale mit dem Wertermittlungsobjekt hinreichend übereinstimmen. Abweichungen werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Im Ergebnis resultiert ein gewichteter Wert, der aus den umgerechneten Kaufpreisen der Vergleichsobjekte gebildet wird.
Typische Vergleichswertobjekte sind unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen.
Der Wert der Liegenschaft leitet sich auf Basis des Bodenwertes und der erzielbaren Erträge unter Abzug aller nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten (Reinertrag) ab. Der Reinertrag wird dann um die Verzinsung des Grund und Bodens vermindert und mit dem Vervielfältiger, welcher sich in Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt, multipliziert. Die Summe aus "Bodenwert" und "Ertragswert der baulichen Anlagen" bildet den Ertragswert des Grundstückes.
Anwendung findet dieses Verfahren bei gewerblich genutzten Immobilien und typischen Renditeobjekten wie zum Beispiel Mehrfamilienhäusern.
Hierbei wird der Wert der Liegenschaft aus dem Bodenwert und dem aktuellen baukostenorientierten Substanzwert der bestehenden Baulichkeiten und der Außenanlagen - unter Berücksichtigung des Zustandes und des Alters - abgeleitet.
Typische Sachwertobjekte sind freistehende Einfamilienhäuser und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eigen genutzte Objekte.
Für Sonderfälle der Wertermittlung wenden wir nicht normierte Verfahren gemäß der gängigen Praxis sowie international ausgeprägte Verfahren an:
Das Residuum der Liegenschaft wird ermittelt, indem ausgehend von einer Ertragswertberechnung des fertig gestellten Objektes unter Abzug aller zu leistenden Entwicklungskosten und zu bewerteten Risikopositionen eine Berechnung des verbleibenden Barwertes der Liegenschaft erfolgt. Es handelt sich hierbei um eine Investorenrechnung, beispielsweise für Bauträger und Projektentwickler.
In den Discounted Cash Flow (DCF) fließen über einen Betrachtungszeitraum (z.B. 10 Jahre) sämtliche künftigen Erträge und Mietentwicklungen, die Inflationsrate sowie alle Ausgaben ein (z.B. Modernisierung, Leerstand, etc.). Die Werte werden mit einem angemessenen Zinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst und addiert.
Entsprechend dem Ziel der Bewertung kann so der Kapitalwert der Investition oder die interne Verzinsung der Investition ermittelt werden.
Schwierigkeiten bereiten hierbei u. a. die Einschätzung der tatsächlichen zukünftigen Einnahmen oder Ausgaben sowie die richtige Wahl der Zinssätze.
Die Investment Method ist das britische Ertragswertverfahren. Sie dient der Bewertung von Objekten unter Renditegesichtspunkten.
Anders als in Deutschland wird hier nicht zwischen Gebäude- und Grundstückswert unterschieden. Weiterhin wird von einer ewigen Rente ausgegangen, also einer unbegrenzten Ertragskraft der Immobilie.
Ähnlich wie im deutschen Ertragswertverfahren werden zunächst die gesamten Mieteinnahmen (ohne Steuer und Nebenkostenvorauszahlungen) ermittelt. Hiervon werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der so ermittelte Jahresreinertrag wird dann mit einem Multiplikator vervielfältigt, der sich aus den Renditen vergleichbarer Transaktionen (all risk yield) ergibt. Um den Wert der Immobilie zu erhalten, werden entgegen der Vorgehensweise bei deutschen Wertermittlungsverfahren noch die marktüblichen Grunderwerbskosten abgezogen.
Bekannt sind die Verfahren "Term and Reversion" bei unter dem Marktniveau vermieteten Objekten (under-rented properties) sowie "Hardcore Method" bei über dem Marktniveau vermieteten Objekten (over-rented properties).
